Besittningsskydd vid hyra av lokal
En lokalhyresgäst har inte samma besittningsskydd som den som hyr en bostad.
För lokaler handlar skyddet normalt inte om en rätt att stanna kvar i lokalen.
Istället finns ett indirekt besittningsskydd som under vissa förutsättningar kan ge hyresgästen rätt till ersättning när hyresförhållandet upphör.
Det är en viktig skillnad.
Senast faktagranskad
Vad betyder indirekt besittningsskydd?
En lokalhyresgäst har normalt inte rätt att kräva att hyresavtalet förlängs.
Efter att hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd omfattas lokalhyresgästen normalt av det indirekta besittningsskyddet.
Det kan under vissa förutsättningar ge hyresgästen rätt till ersättning om hyresvärden säger upp avtalet eller kräver villkor för förlängning som inte är skäliga enligt reglerna.
Det finns undantag och skyddet kan under vissa förutsättningar avtalas bort.
Indirekt betyder inte rätt att stanna
Det här är den viktigaste skillnaden att förstå.
En bostadshyresgäst och en lokalhyresgäst har olika typer av besittningsskydd.
För en lokalhyresgäst är skyddet indirekt.
Det innebär att frågan i vissa situationer handlar om ekonomisk ersättning snarare än en rätt att få avtalet förlängt.
När börjar besittningsskyddet gälla?
Det indirekta besittningsskyddet gäller normalt när ett lokalhyresförhållande har varat längre än nio månader i följd.
Det finns situationer där skyddet inte gäller eller där parterna har träffat en giltig överenskommelse om avstående från besittningsskydd.
Det konkreta avtalet och omständigheterna behöver därför alltid kontrolleras.
Kan besittningsskyddet avtalas bort?
Ja, under vissa förutsättningar kan hyresvärden och hyresgästen träffa en särskild överenskommelse om att hyresgästen avstår från besittningsskyddet.
Beroende på situationen kan överenskommelsen behöva godkännas av Hyresnämnden.
Det finns också situationer där godkännande inte krävs.
Om avtalet innehåller ett avstående från besittningsskydd bör det därför granskas särskilt.
När kan ersättning bli aktuell?
Reglerna om ersättning är mer detaljerade än att en lokalhyresgäst alltid får ersättning när avtalet upphör.
Jordabalken innehåller situationer där ersättning kan bli aktuell och situationer där hyresgästen inte har rätt till ersättning.
Bedömningen kan bland annat bero på varför avtalet upphör och vilka villkor som har krävts.
Vid en konkret uppsägning bör företaget därför inte försöka avgöra ersättningsfrågan enbart utifrån en generell guide.
Varför är besittningsskydd viktigt i en förhandling?
Besittningsskyddet är en del av den juridiska position som omger avtalet.
Om hyresvärden säger upp avtalet eller om parterna inte kan enas om nya villkor kan reglerna få betydelse.
Det betyder inte att besittningsskyddet bör användas som ett generellt förhandlingshot.
Men företaget bör förstå vilka rättigheter, skyldigheter och risker som gäller innan viktiga beslut fattas.
Kontrollera om avtalet innehåller ett avstående
När LeaseView analyserar ett lokalhyresavtal är en viktig fråga om det finns bestämmelser eller bilagor som påverkar besittningsskyddet.
Ett avstående kan förändra hyresgästens juridiska position.
Därför bör ett sådant villkor inte behandlas som en obetydlig standardbilaga.
Vanliga frågor
Har företag besittningsskydd i en hyrd lokal?
En lokalhyresgäst omfattas normalt av indirekt besittningsskydd efter att hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd.
Har man rätt att stanna kvar i lokalen?
Det indirekta besittningsskyddet innebär normalt inte en rätt för lokalhyresgästen att kräva förlängning av avtalet. Skyddet kan istället under vissa förutsättningar ge rätt till ersättning.
Kan besittningsskyddet avtalas bort?
Ja, under vissa förutsättningar kan parterna avtala om att hyresgästen avstår från besittningsskyddet. Beroende på situationen kan Hyresnämndens godkännande krävas.
Får man alltid ersättning om hyresvärden säger upp lokalen?
Nej. Jordabalken innehåller både förutsättningar för ersättning och situationer där ersättning inte ska betalas.
Var hittar jag om vi har avstått från besittningsskyddet?
Det kan framgå av hyresavtalet eller av en särskild överenskommelse eller bilaga. Kontrollera därför hela avtalsmaterialet.
Källor
- Jordabalk (1970:994), 12 kap. 56 till 60 §§, Sveriges riksdag
- Besittningsskydd vid hyra av lokal, Sveriges Domstolar
Informationen på sidan är generell och ersätter inte juridisk rådgivning i det enskilda fallet.