Index i lokalhyresavtal
Hyran i ett lokalhyresavtal behöver inte vara samma under hela avtalstiden.
Många avtal innehåller en indexklausul som reglerar hur hyran kan förändras över tid.
Därför räcker det inte att bedöma vad lokalen kostar första året.
För ett flerårigt avtal behöver företaget också förstå hur hyran kan utvecklas.
Senast faktagranskad
Vad betyder index i ett lokalhyresavtal?
En indexklausul är ett avtalsvillkor som kopplar hela eller delar av hyran till utvecklingen av ett angivet index.
Syftet är normalt att hyran ska kunna justeras över tid enligt den modell som parterna har avtalat.
För hyresgästen är det viktigt att kontrollera vilket index avtalet använder, vilken del av hyran som påverkas, vilken bas som används och hur justeringen faktiskt beräknas.
Läs klausulen, inte bara ordet index
Två avtal kan båda innehålla en indexklausul men ändå ge olika ekonomiskt resultat.
Leta därför efter mer än bara vilken indexserie som nämns.
Kontrollera:
- vilken del av hyran som indexeras
- vilket index som används
- vilken basmånad eller jämförelsepunkt som anges
- när justeringen görs
- hur beräkningen beskrivs
- om avtalet innehåller golv, begränsningar eller andra särskilda villkor
Det är formuleringen i det konkreta avtalet som avgör hur klausulen fungerar.
Varför index spelar stor roll över flera år
En förändring som ser liten ut under ett enskilt år kan få större betydelse när ett avtal löper under lång tid.
Därför bör ni bedöma bashyran och indexklausulen tillsammans.
En lägre startnivå behöver inte automatiskt innebära lägre total kostnad under hela avtalsperioden.
När ni jämför två erbjudanden bör ni därför försöka förstå hur respektive hyra kan utvecklas.
KPI och lokalhyra
Konsumentprisindex, KPI, används ofta som referens i ekonomiska avtal.
Om ett lokalhyresavtal hänvisar till KPI behöver ni ändå läsa den exakta klausulen.
Att känna till KPI utvecklingen är inte tillräckligt för att avgöra vad den nya hyran blir.
Beräkningen beror på vad avtalet faktiskt säger.
Vad bör man kontrollera inför en förhandling?
Om ett befintligt avtal ska förhandlas om är indexvillkoret en naturlig del av den ekonomiska diskussionen.
Titta på:
- hur klausulen har påverkat hyran hittills
- hur lång nästa avtalsperiod är
- hur stor del av hyran som påverkas
- hur förutsägbar företagets framtida kostnad blir
- hur indexvillkoret förhåller sig till övriga ekonomiska villkor
Förhandla om helheten.
En förändring i en del av avtalet kan ha ett värde eller en kostnad som behöver vägas mot andra villkor.
Räkna på mer än första årshyran
När ett nytt avtal eller en förlängning bedöms är det användbart att skilja mellan startkostnad och möjlig kostnad över hela perioden.
Gör gärna flera scenarier.
Poängen är inte att försöka förutsäga framtida inflation exakt.
Poängen är att förstå hur känsligt avtalet är för förändringar och vilken risk företaget accepterar.
LeaseView läser indexvillkoret i avtalet
Indexklausuler kan vara svåra att bedöma när de läses isolerat.
LeaseView analyserar avtalet tillsammans med övriga ekonomiska villkor och hjälper er att identifiera hur indexeringen är formulerad.
Det ger ett bättre underlag inför budgetering, jämförelser och nästa förhandling.
Räkna på hur index påverkar hyran
Vanliga frågor
Vad är index i ett lokalhyresavtal?
Det är ett avtalsvillkor som kan koppla hela eller delar av hyran till utvecklingen av ett angivet index enligt den beräkningsmodell som står i avtalet.
Är KPI samma sak som hyreshöjningen?
Inte nödvändigtvis. Även om avtalet använder KPI beror den faktiska hyresjusteringen på hur indexklausulen är formulerad.
Kan hela lokalhyran indexeras?
Det beror på avtalet. Kontrollera vilken del av hyran klausulen omfattar och hur beräkningen ska göras.
Kan man förhandla om indexvillkoret?
Indexvillkoret är en del av lokalhyresavtalets ekonomiska villkor och kan vara en fråga i en kommersiell förhandling mellan parterna.
Varför ska man titta på index när man jämför lokaler?
För att startnivån på hyran inte visar hela den framtida kostnaden. Indexvillkoret kan påverka hur hyran utvecklas under avtalsperioden.
Källor
- Jordabalk (1970:994), 12 kap., Sveriges riksdag
- Konsumentprisindex, Statistiska centralbyrån
Informationen på sidan är generell och ersätter inte juridisk rådgivning i det enskilda fallet.