Marknadshyra för lokaler
Betalar ni rätt hyra för lokalen?
Det låter som en enkel fråga.
I praktiken krävs mer än att jämföra er hyra med en genomsnittssiffra för Stockholm, Göteborg eller en annan stad.
Läge, lokaltyp, standard, storlek, avtalsvillkor och relevanta jämförelseobjekt kan påverka bedömningen.
Därför är det viktigt att skilja mellan generell information om hyresnivåer och en faktisk bedömning av marknadshyran för en viss lokal.
Senast faktagranskad
Vad är marknadshyra för en lokal?
Enligt 12 kap. 57 a § jordabalken är marknadshyran den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på den öppna marknaden.
Marknadshyran ska i första hand bestämmas genom en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten.
Det betyder att en generell genomsnittshyra kan vara intressant som marknadsinformation, men inte automatiskt visar marknadshyran för en viss lokal.
Marknadshyra är inte samma sak som genomsnittshyra
Anta att någon säger att kontorshyran i Stockholm ligger på en viss nivå per kvadratmeter.
Det kan vara användbar information.
Men Stockholm består av många olika delmarknader och lokalerna skiljer sig åt.
Ett modernt kontor i ett attraktivt läge kan inte automatiskt jämföras med en äldre lokal i ett annat område bara för att båda ligger i samma stad.
Därför bör marknadsinformation användas med rätt detaljnivå.
Vad gör en jämförelse relevant?
Vid en marknadsbedömning kan flera faktorer behöva vägas in.
- läge och delmarknad
- lokaltyp
- storlek
- standard och skick
- lokalens utformning
- avtalstidpunkt
- vilken typ av hyra som jämförs
- vilka kostnader som ingår eller ligger utanför hyran
- andra relevanta avtalsvillkor
Två hyror som ser lika ut per kvadratmeter behöver därför inte innebära samma ekonomiska affär.
Jämför rätt hyresbegrepp
När ni jämför hyror behöver ni förstå vad siffrorna faktiskt representerar.
En uppgift kan avse en annonserad hyra.
En annan kan avse en avtalad hyra.
En tredje kan avse en bashyra där vissa tillägg inte ingår.
Därför bör en hyresnivå alltid läsas tillsammans med information om källa, tidpunkt, område, lokaltyp och vad hyran omfattar.
En exakt siffra från fel jämförelseobjekt kan vara mindre användbar än ett bredare men relevant underlag.
Vad säger lagen om marknadshyra?
I 12 kap. 57 a § jordabalken finns regler om marknadshyra i samband med lokalhyra.
Utgångspunkten är den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på den öppna marknaden.
Marknadshyran ska i första hand bestämmas genom jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten.
Bestämmelsen innehåller också regler om hur bedömningen ska göras i vissa situationer.
Det innebär att begreppet marknadshyra har en juridisk betydelse och inte bara är ett allmänt uttryck för vad lokaler brukar kosta.
Kan Hyresnämnden bedöma marknadshyran?
Vid medling i en lokalhyrestvist kan Hyresnämnden hjälpa hyresvärden och hyresgästen att försöka komma överens.
Om någon av parterna begär det kan Hyresnämnden under de förutsättningar som anges i lagen också yttra sig om marknadshyran.
Parterna behöver själva bidra med underlag för bedömningen.
Det är ytterligare ett skäl till att relevanta jämförelseobjekt och tydlig dokumentation är viktiga.
Hur vet vi om vår hyra är hög eller låg?
Börja med att ta fram er egen faktiska hyra och förstå vad som ingår.
Om lokalens yta är känd kan hyran per kvadratmeter och år vara ett användbart jämförelsetal.
Därefter behöver ni ett relevant marknadsunderlag.
Ju bättre underlaget matchar lokalens område, typ och egenskaper, desto mer användbar blir jämförelsen.
Om relevant underlag saknas är det bättre att säga att marknadsläget är osäkert än att presentera en säker slutsats baserad på fel data.
LeaseViews princip för marknadsdata
LeaseView ska inte påstå att en hyra ligger över eller under marknaden om vi saknar tillräckligt relevant och verifierat underlag. Om underlaget bara delvis matchar lokalen ska det visas som referensinformation, inte som en säker klassificering.
Titta på den totala lokalkostnaden
Marknadshyra är viktig, men den berättar inte hela historien om företagets lokalkostnad.
Utöver bashyran kan avtalet innehålla andra kostnader.
Det kan exempelvis finnas drifttillägg, fastighetsskatt eller andra poster beroende på avtalet.
Dessutom kan indexeringen påverka kostnaden över tid.
När två lokaler jämförs bör ni därför inte bara jämföra en hyressiffra.
Försök förstå den totala ekonomiska konsekvensen av respektive avtal.
Drifttillägg och andra kostnader
Använd marknadsdata i förhandlingen
Marknadsinformation är mest värdefull när den används tillsammans med resten av avtalet.
Om ni ska förhandla behöver ni förstå både marknadsläget och er egen förhandlingsposition.
Titta därför samtidigt på avtalstid, uppsägningstid, index, flexibilitet och andra villkor.
En hyresvärd och en hyresgäst kan också värdera andra delar av avtalet olika.
Det skapar utrymme för en bredare diskussion än bara hyran.
Från marknadshyra till bättre beslutsunderlag
LeaseViews mål är inte att visa så många marknadssiffror som möjligt.
Målet är att visa relevant information.
När vi har verifierat marknadsunderlag för rätt område och typ av lokal kan det användas tillsammans med informationen i ert eget avtal.
När ett tillräckligt relevant underlag saknas ska det framgå.
Det gör beslutsunderlaget mindre spektakulärt, men mer användbart.
Räkna ut din lokalhyra per kvadratmeter
Vanliga frågor
Vad betyder marknadshyra för lokal?
Enligt jordabalken är marknadshyran den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på den öppna marknaden. Bedömningen ska i första hand göras genom jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten.
Hur räknar man ut marknadshyran?
Marknadshyra är inte bara en matematisk uträkning. Bedömningen bygger i första hand på relevanta jämförelser med andra liknande lokaler. Läge, lokaltyp och andra egenskaper kan påverka hur användbar en jämförelse är.
Är genomsnittshyran i ett område samma sak som marknadshyran?
Nej. En genomsnittshyra kan ge information om marknaden men behöver inte motsvara marknadshyran för en specifik lokal.
Kan Hyresnämnden bedöma marknadshyran?
Vid medling om lokalhyra kan Hyresnämnden under vissa förutsättningar yttra sig om marknadshyran om någon av parterna begär det.
Kan LeaseView säga om vår hyra är för hög?
LeaseView kan jämföra hyran med marknadsunderlag när det finns tillräckligt relevant och verifierad data. Om ett sådant underlag saknas ska LeaseView inte påstå att hyran ligger över eller under marknaden.
Källor
- Jordabalk (1970:994), 12 kap. 57 a §, Sveriges riksdag
- Medling vid hyra av lokal, Sveriges Domstolar
Informationen på sidan är generell och ersätter inte juridisk rådgivning i det enskilda fallet.