Uppsägning för villkorsändring
Att vilja förhandla om hyran är inte samma sak som att formellt säga upp ett lokalhyresavtal för villkorsändring.
En uppsägning för villkorsändring omfattas av särskilda regler och tidsfrister.
Därför är det viktigt att skilja den vanliga kommersiella dialogen med hyresvärden från den juridiska process som kan bli aktuell när avtalet ska förändras inför nästa hyresperiod.
Senast faktagranskad
Vad är uppsägning för villkorsändring?
En hyresgäst kan säga upp ett lokalhyresavtal för att få avtalet förlängt på ändrade villkor.
Hyresgästen ska i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring av de avtalade villkoren som begärs.
Om parterna inte kommer överens måste hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till Hyresnämnden för medling.
Formkraven är viktiga. Om de inte följs kan uppsägningen vara utan verkan.
Villkorsändring betyder inte automatiskt att ni vill flytta
Ett företag kan vara nöjt med lokalen men vilja förändra villkoren för nästa hyresperiod.
Det kan exempelvis handla om hyran eller andra avtalsvillkor.
Då kan uppsägning för villkorsändring bli relevant.
Men processen bör inte användas slentrianmässigt.
Först behöver företaget förstå vad det vill uppnå och vilka konsekvenser olika utfall kan få.
Begäran måste vara tillräckligt tydlig
Vid uppsägning för villkorsändring ska hyresgästen ange vilken förändring av de avtalade villkoren som begärs.
Det innebär att det inte räcker att bara säga att företaget vill ha bättre villkor.
Den begärda förändringen behöver anges på ett sätt som kan ligga till grund för den fortsatta processen och förhandlingen.
Formuleringen av uppsägningen är därför viktig.
Tvåmånadersfristen till Hyresnämnden
Om parterna inte kommer överens efter hyresgästens uppsägning för villkorsändring ska hyresgästen hänskjuta tvisten till Hyresnämnden för medling.
Det ska ske inom två månader från uppsägningen.
Det är en separat tidsfrist från avtalets vanliga uppsägningstid.
Företaget behöver därför hålla reda på båda.
Två olika deadlines
1. Avtalets sista uppsägningsdag
Den styr när uppsägningen behöver ske.
2. Två månader från uppsägningen
Om parterna inte kommer överens behöver hyresgästen hänskjuta tvisten till Hyresnämnden inom denna tid enligt reglerna om villkorsändring.
Kontrollera alltid förutsättningarna i det konkreta fallet.
Vad gör Hyresnämnden?
Hyresnämnden kan medla mellan hyresvärden och hyresgästen.
Syftet är att hjälpa parterna att komma överens.
Vid en tvist om lokalhyra kan Hyresnämnden under vissa förutsättningar också yttra sig om marknadshyran om någon av parterna begär det.
Parterna ansvarar själva för att ta fram relevant underlag.
Förbered förhandlingen innan uppsägningen
Eftersom hyresgästen behöver ange vilken förändring som begärs är det klokt att göra förhandlingsarbetet innan den formella uppsägningen skickas.
Förstå:
- vad avtalet säger idag
- vilka villkor ni vill förändra
- vilka krav som är viktigast
- vilket underlag som stödjer er position
- vilka alternativ ni har
- vilka kompromisser ni kan acceptera
Det gör både den kommersiella och den formella processen tydligare.
Marknadshyra kan bli en viktig fråga
Om förhandlingen gäller hyran blir relevant marknadsunderlag viktigt.
Jordabalken innehåller särskilda regler om hur marknadshyran för en lokal ska bedömas.
En generell siffra för en hel stad är därför inte automatiskt ett tillräckligt underlag.
Försök hitta jämförelser som faktiskt är relevanta för lokalen.
Ta formkraven på allvar
En uppsägning för villkorsändring är mer än ett förhandlingsbrev.
Lagstiftningen ställer krav på innehållet och den fortsatta processen.
Om företaget står inför en faktisk uppsägning för villkorsändring bör avtalet och situationen därför granskas noggrant.
LeaseView kan hjälpa till att strukturera informationen i avtalet, men ersätter inte juridisk rådgivning i ett konkret ärende.
Vanliga frågor
Vad betyder uppsägning för villkorsändring?
Det innebär att hyresgästen säger upp lokalhyresavtalet och begär att det ska förlängas på ändrade villkor.
Måste man ange vilka villkor man vill ändra?
Ja. Hyresgästen ska i uppsägningen underrätta hyresvärden om vilken ändring av de avtalade villkoren som begärs.
När måste man kontakta Hyresnämnden?
Om parterna inte kommer överens ska hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till Hyresnämnden för medling.
Vad händer om man missar tvåmånadersfristen?
Reglerna innehåller formkrav och tidsfrister som är viktiga för uppsägningens verkan. Vid en konkret situation bör företaget kontrollera reglerna och vid behov ta juridisk rådgivning.
Kan LeaseView skriva uppsägningen åt oss?
LeaseView hjälper till att analysera avtalet och identifiera relevanta villkor och datum. En formell uppsägning för villkorsändring kan få juridiska konsekvenser och bör hanteras med hänsyn till det konkreta avtalet och situationen.
Källor
- Jordabalk (1970:994), 12 kap. 58 a §, Sveriges riksdag
- Ändra hyresvillkoren, Sveriges Domstolar
Informationen på sidan är generell och ersätter inte juridisk rådgivning i det enskilda fallet.