Uppsägningstid för lokalhyresavtal
Det är lätt att titta på slutdatumet i ett lokalhyresavtal och tänka att det är då man behöver agera.
Ofta är det alldeles för sent.
Det viktiga datumet är vanligtvis sista dagen då avtalet kan sägas upp. Missar företaget den dagen kan avtalet fortsätta att gälla enligt avtalets villkor.
Därför bör varje företag som hyr en lokal känna till tre datum: när avtalet löper ut, när det senast måste sägas upp och när företaget internt behöver börja agera.
Senast faktagranskad
Hur lång uppsägningstid har ett lokalhyresavtal?
Det beror på avtalets längd och vad som har avtalats.
För ett lokalhyresavtal på längre än nio månader anger jordabalken nio månaders uppsägningstid om inte längre uppsägningstid har avtalats.
För ett lokalhyresavtal på längre än tre månader men högst nio månader anger lagen tre månaders uppsägningstid, om inte längre tid har avtalats.
Det konkreta avtalet måste därför alltid kontrolleras.
Slutdatum och sista uppsägningsdag är inte samma sak
Anta att ett lokalhyresavtal löper till den 31 december och har nio månaders uppsägningstid.
Då är det inte den 31 december som är det viktiga datumet för den som vill avsluta avtalet. Uppsägningen behöver ske betydligt tidigare.
Det är en enkel skillnad, men den kan få stora ekonomiska konsekvenser.
När LeaseView läser ett avtal försöker vi därför skilja mellan själva slutdatumet och den deadline som företaget behöver agera på.
Tre datum att hålla reda på
1. Avtalets slutdatum
Den dag den nuvarande avtalsperioden löper ut.
2. Sista uppsägningsdag
Den sista dag då uppsägning kan behöva ske enligt avtalet och tillämpliga regler.
3. Intern deadline
Den dag företaget själv bestämmer att arbetet ska börja.
Den interna deadlinen bör normalt ligga före sista uppsägningsdag så att det finns tid att utvärdera alternativen.
Måste ett tidsbestämt lokalhyresavtal sägas upp?
Ja, om hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd måste ett tidsbestämt hyresavtal sägas upp för att upphöra.
Det framgår av 12 kap. 3 § jordabalken.
Det innebär att ett företag inte bör utgå från att ett längre lokalhyresavtal automatiskt upphör bara för att ett slutdatum står i avtalet.
Kontrollera också vad avtalet säger om vad som händer om uppsägning inte sker i tid.
Vad händer om man missar uppsägningstiden?
Konsekvensen beror på avtalet och omständigheterna.
Ett lokalhyresavtal kan innehålla en bestämmelse om att avtalet förlängs med en ny bestämd period om det inte sägs upp i tid.
Jordabalken innehåller också regler om vad som händer när ett tidsbestämt avtal som måste sägas upp saknar en bestämmelse om följden av utebliven uppsägning.
Det viktiga för företaget är därför att inte behandla uppsägningsdagen som en administrativ detalj.
Om avtalet innebär en längre förlängningsperiod kan en missad deadline påverka företagets lokalkostnader och flexibilitet under lång tid.
Vad står det i avtalet?
När du kontrollerar uppsägningstiden bör du inte bara leta efter en siffra.
Läs tillsammans:
- avtalstid
- slutdatum
- uppsägningstid
- förlängningstid
- vad som händer om avtalet inte sägs upp
Det är kombinationen som visar hur avtalet faktiskt fungerar.
Ett avtal kan exempelvis ha nio månaders uppsägningstid och samtidigt ange att det förlängs med flera år om ingen uppsägning sker.
Då kan en enda missad deadline få betydligt större konsekvenser än nio månader.
När bör företaget börja agera?
Sista uppsägningsdag bör inte vara dagen då företaget börjar fundera på vad det vill göra med lokalen.
Om verksamheten ska kunna jämföra alternativ, bedöma marknadsläget, diskutera framtida lokalbehov och förhandla med hyresvärden behövs tid.
Hur mycket tid som behövs varierar.
Ett mindre företag med en enkel lokal kan ha andra behov än en organisation med flera hundra anställda, omfattande lokalanpassningar eller flera kontor.
Därför skiljer LeaseView mellan avtalets formella datum och företagets interna deadline.
Sista uppsägningsdag är en deadline.
Den bör inte vara startskottet för arbetet.
Säga upp eller förhandla om villkoren?
Att ett företag närmar sig uppsägningsdagen betyder inte nödvändigtvis att företaget vill flytta.
Det kan istället finnas ett behov av att förändra villkoren inför nästa hyresperiod.
Det kan handla om hyran, index, avtalstid, flexibilitet eller andra villkor.
För lokalhyresavtal finns särskilda regler om uppsägning för villkorsändring. Det är ett område där formkraven är viktiga och som därför bör hanteras separat från en vanlig diskussion med hyresvärden.
Uppsägning för villkorsändring
Hur gör man en uppsägning?
Det finns formkrav kring uppsägning av hyresavtal och ytterligare regler kan bli aktuella beroende på vem som säger upp avtalet och varför.
För hyresförhållanden som har varat längre än nio månader är huvudregeln att uppsägningen ska vara skriftlig.
Vid exempelvis uppsägning för villkorsändring gäller dessutom särskilda krav.
Använd därför inte en beräkning av sista uppsägningsdag som enda underlag för hur själva uppsägningen ska genomföras.
Kontrollera avtalet och de regler som gäller för den typ av uppsägning ni vill göra.
Räkna ut sista uppsägningsdag
Om du känner till avtalets slutdatum och den uppsägningstid som gäller kan du använda LeaseViews kostnadsfria kalkylator.
Kalkylatorn räknar bakåt från slutdatumet och visar sista uppsägningsdag.
Du kan också lägga till en egen säkerhetsmarginal för att få ett tidigare internt datum att agera på.
Kalkylatorn avgör inte vilken uppsägningstid som juridiskt gäller för ert avtal. Den räknar på de uppgifter du själv anger.
Vanliga frågor
Hur lång uppsägningstid gäller för lokalhyresavtal?
Det beror på avtalets längd och vad parterna har avtalat. För lokalavtal på längre än nio månader anger jordabalken nio månaders uppsägningstid om inte längre uppsägningstid har avtalats. Kontrollera alltid det konkreta avtalet.
Måste ett lokalhyresavtal sägas upp?
Ett tidsbestämt hyresavtal måste sägas upp för att upphöra om hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd. För kortare avtal kan andra regler gälla.
Vad händer om ett lokalhyresavtal inte sägs upp i tid?
Det beror på avtalet och omständigheterna. Avtalet kan exempelvis innehålla ett villkor om förlängning med en ny period. Därför är det viktigt att kontrollera både uppsägningstiden och vad avtalet säger om utebliven uppsägning.
Hur räknar man ut sista uppsägningsdag?
Utgå från avtalets slutdatum och den uppsägningstid som gäller för avtalet. LeaseViews kalkylator kan räkna ut datumet utifrån de uppgifter du anger.
Kan man säga upp ett lokalhyresavtal för att förhandla om hyran?
Det finns särskilda regler om uppsägning för villkorsändring för lokalhyresavtal. Det kan exempelvis handla om att begära en förändrad hyra inför nästa hyresperiod. Sådan uppsägning omfattas av särskilda formkrav.
När bör man börja förhandla om sitt lokalhyresavtal?
Det finns ingen enda tidpunkt som passar alla företag. Det är ofta klokt att börja innan sista uppsägningsdag närmar sig så att det finns tid att förstå avtalet, utvärdera alternativen och förbereda en eventuell förhandling.
Källor
- Jordabalk (1970:994), 12 kap. 3, 4 och 8 §§, Sveriges riksdag
- Avtal och hyrestid, hyra av lokal, Sveriges Domstolar
Informationen på sidan är generell och ersätter inte juridisk rådgivning i det enskilda fallet.